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Ventes immobilières et conditions de la garantie des vices cachés

Le 17 septembre 2019

Dans une décision rendue le 11 juillet 2019 (pourvoi n°18-16848), la Cour de Cassation a eu l'occasion de rappeler les conditions de mise en oeuvre de la garantie des vices cachés.

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LA GARANTIE DES VICES CACHES: UNE OBLIGATION DU VENDEUR

Il résulte des dispositions de l'article 1641 du code civil que "le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus."

C'est justement le fondement qu'ont utilisé les acquéreurs d'une maison d'habitation comprenant dépendances et plans d'eau, pour obtenir la résolution de la vente en raison de la pollution d'un étang.

LES CONDITIONS DE MISE EN OEUVRE DE LA GARANTIE DES VICES CACHES

En l'espèce, la Cour de Cassation a considéré que les conditions de mise en oeuvre de la garantie des vices cachés n'étaient pas réunis dès lors que:

- le vice invoqué, à savoir la pollution, n’entraînait qu'une perte d'usage partielle du plan d'eau, 

- que le vice n'affectait qu'un élément de l'agrément extérieur de la propriété,

- que le vice n'était pas de nature à rendre la propriété impropre à son usage.

Les juges ont également tenu compte du fait que les acquéreurs ne justifiaient pas avoir informés leurs vendeurs de ce que la qualité de l'eau de l'étang était déterminante de leur achat et qu'ils n'auraient pas acquis, ou à un moindre prix, la propriété comprenant une maison, des dépendances et un garage s'ils avaient connu la perte partielle d'usage du plan d'eau.

Dans ces conditions, la demande de résolution de la vente formulée par les acquéreurs, sur le fondement des vices cachés, a été rejetée.

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