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Le recours du locataire contre son propriétaire bailleur en matière de nuisances sonores

Le 16 mai 2018
Nuisances sonores, troubles anormaux du voisinage, obligation de jouissance paisible, responsabilité du propriétaire, recours du locataire contre son propriétaire bailleur en matière de nuisances sonores.

NUISANCES SONORES ET RESPONSABILITÉ DU PROPRIÉTAIRE ?

Dans une décision du 8 mars 2018 (Civ. 3ème, 8 mars 2018, n°17-12536), la Cour de Cassation précise les obligations à la charge du propriétaire à l'égard de son locataire en matière de nuisances sonores.

Il s'agissait, plus précisément, d'un locataire qui avait assigné son bailleur afin d'obtenir sa condamnation à remédier aux troubles anormaux du voisinage causés par un autre occupant de l'immeuble et à réparer son préjudice.

Dans un premier temps, la Cour d'Appel avait rejeté cette demande, estimant que la responsabilité du propriétaire, qui avait envoyé plusieurs courriers recommandés aux auteurs des troubles, n'était pas engagée.

NUISANCES SONORES, TROUBLES DE JOUISSANCE ET OBLIGATION DE JOUISSANCE PAISIBLE

La Cour de Cassation censure toutefois cette décision en considérant que:

- le bailleur est responsable envers le preneur des troubles de jouissance causés par les autres locataires ou occupants de l'immeuble,

 - et qu'il n'est exonéré de cette responsabilité qu'en cas de force majeure.

La responsabilité du propriétaire bailleur se fonde donc sur l’obligation de jouissance paisible dont il demeure tenu envers le locataire en application de l'article 1719 3° du Code Civil.

On peut toutefois s'interroger sur la compatibilité de cette solution avec l'article 1725 du Code Civil qui dispose que le bailleur n'est pas tenu de garantir son locataire des troubles de fait émanant des tiers (seuls les troubles de droit étant garantis).

En effet, les nuisances sonores causées par les autres occupants de l'immeuble, ne constituent-elles pas des troubles de fait émanant de tiers?

En tout état, il pourrait s'agir d'un argument en défense de la part du propriétaire.