Immobilier, location, bail et charges locatives: Des précisions sur les obligations en matière de régularisation des charges locatives et de la prescription applicable

La question des charges locatives constitue un sujet fréquent de conflit entre locataires et propriétaires en matière d'immobilier.

Du côté des locataires, comme des propriétaires bailleurs, les interrogations sont nombreuses: comment fixer le montant de la provision sur charges? A quel moment la régularisation des charges doit-elle intervenir? Quels justificatifs doivent-être fournis et peuvent être exigés lors de la régularisation des charges?

Un arrêt vient d'être récemment rendu par la Cour de Cassation en matière de charges locatives (Civ. 3ème, 9 novembre 2017, n°16-22445, publié au bulletin).

Deux enseignements essentiels peuvent être tirés de cette décision s'agissant:

   - des conséquences de l'absence de régularisation annuelle des charges par le propriétaire bailleur,

   - de la prescription applicable à l'action en restitution des charges payées par le locataire.

IMMOBILIER, BAIL, LOCATION ET RÉGULARISATION DES CHARGES LOCATIVES

Le principe demeure que les charges locatives peuvent donner lieu au paiement d'une provision mensuelle.

Les charges font ensuite l'objet d'une régularisation annuelle effectuée par le propriétaire bailleur.

Dans l'arrêt rendu par la Cour de Cassation le 9 novembre 2017, en l'absence de régularisation annuelle des charges par le propriétaire, les locataires avaient sollicité le remboursement de l'intégralité des provisions sur charges (une jurisprudence antérieure avait admis l'octroi de dommages et intérêts considérant qu'il existait une faute du bailleur dans l'exécution du contrat: Civ. 3ème, 21 mars 2012, n°11-14174)

La Cour de Cassation a toutefois validé le raisonnement adopté par la Cour d'Appel qui avait retenu que l'obligation de régularisation annuelle des charges n'était assortie d'aucune sanction, mais également que le bailleur pouvait en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription.

IMMOBILIER, BAIL, LOCATION ET PRESCRIPTION DE L'ACTION EN RESTITUTION DES CHARGES LOCATIVES

Le principe applicable en la matière (location HLM - application du code de la construction et de l'habitation et de la loi du 1er mars 1948) est que la demande de restitution des charges payées par le locataire au propriétaire se prescrit par 3 ans.

La question demeure toutefois de savoir à compter de quelle date court ce délai.

Pour la Cour d'Appel, le point de départ de la prescription est la date de paiement des provisions sur charges indues.

La Cour de Cassation censure toutefois cette position et casse et annule ce point.

Elle considère ainsi que le point de départ de l'action en restitution des charges indûment perçues par le propriétaire bailleur est le jour de la régularisation des charges qui seule permet au locataire de déterminer l'existence d'un indu et non celui du versement de la provision.

En conclusion, cette décision, publiée au bulletin, nous éclaire davantage sur les droits et obligations des propriétaires bailleurs et locataires en matière de charges locatives.