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CONFLITS DE VOISINAGE - PROPRIÉTÉ IMMOBILIÈRE : Propriétaires, gare aux empiétements! L'action en démolition n'est ni fautive, ni abusive.

Le 16 janvier 2018
L'arrêt rendu par la Cour de Cassation le 21 décembre 2017 (n°16-25406) vient illustrer la défense et la protection du droit de propriété: la demande de démolition, en présence d'un empiétement, n'est ni fautive, ni abusive.

L'existence d'un empiétement (construction sur une parcelle voisine, sans autorisation) constitue une source importantes de conflits en matière de droit immobilier et plus particulièrement de conflits de voisinages.

Ainsi, un empiétement, même minime, d'une construction sur une propriété voisine, peut avoir d'importantes conséquences et obliger le propriétaire à procéder à la démolition de l'ouvrage litigieux.

La décision rendue par la Cour de Cassation le 21 décembre 2017 (Cass. Civ. 3ème, 21 décembre 2017, n°16-25406) en est l'illustration.

Les faits de cette espèce sont assez simples puisqu'un propriétaire d'une parcelle a engagé une procédure à l'encontre des propriétaires de la parcelle voisine, afin d'obtenir la démolition d'un bâtiment et de murs de clôture empiétant sur son fonds.

En défense, les propriétaires, "auteurs" de l’empiétement, ont notamment évoqué:

- le caractère disproportionné de la démolition au regard du caractère minime de l’empiétement,

- le comportement abusif des "victimes" de l'empiétement compte tenu de l'absence de gêne occasionnée par la construction litigieuse,

- ainsi que leur comportement abusif, faute d'avoir signaler l’empiétement lors de la construction du mur et du bâtiment et en refusant ensuite une solution amiable au litige.

EMPIÉTEMENTS ET SANCTION DE LA DÉMOLITION: UNE ACTION FAUTIVE OU ABUSIVE?

Aux termes de sa décision, la Cour de Cassation rappelle toutefois que "tout propriétaire est en droit d'obtenir la démolition d'un ouvrage empiétant sur son fonds, sans que son action puisse donner lieu à faute ou à abus".(Cass. Civ. 3ème, 21 décembre 2017, n°16-25406).

Cette solution va, une nouvelle fois, dans le sens de la protection du droit de propriété, ce qui conforme à la jurisprudence antérieure.

EMPIÉTEMENTS, DÉMOLITION ET PROTECTION DU DROIT DE PROPRIÉTÉ

La jurisprudence est en effet particulièrement stricte en la matière puisqu'il a déjà été jugé que:

- les juges du fonds ne peuvent refuser d'ordonner la démolition des constructions empiétant sur le terrain d'autrui (Civ. 3ème, 5 mars 1970, Bull. Civ. III, n°176, p.131)

- et ce, alors même que le constructeur aurait agi en toute bonne foi (Civ. 1ère, 10 juillet 1962, Bull. Civ. I, n°359, p.313),

- et même si l’empiétement est minime (quelques centimètres).

De même, il est admis qu'il n'y a pas lieu de tenir compte du coût des travaux à réaliser (Cour d'Appel de VERSAILLES, 9 mai 1996, D. 1998, somm. 58).

Ainsi, l'arrêt commenté illustre la défense et la protection du droit de propriété contre un empiétement et sur le caractère ni fautif, ni abusif de la demande de démolition.